2014. gada 1.oktobrī stājās spēkā jaunais Būvniecības likums, kas izbeidz līdz šīm spēkā bijušu praksi attiecībā uz beztermiņa būvatļaujām. Tagad Būvniecības likums paredz būvatļauju derīguma termiņus, garākais no kuriem ir 8 gadi. Līdz ar to, pirms šī Būvniecības likuma stāšanās spēkā izsniegtām beztermiņa būvatļaujām tika noteikts derīguma termiņš – 8 gadi, kas beigsies 2022. gada 01.oktobrī. Būvatļaujas derīguma termiņš ierobežo būvdarbu ilgumu, un nosaka datumu, līdz kuram ēka (vai inženierbūve) jānodod ekspluatācijā. Šīs ierobežojums ieviests, lai izvairītos no nepabeigto būvju prakses, kad būvdarbi ievelkas un ēkas stāv nepabeigtas desmitgadēm un bojā ainavu. Šis termiņš stimulē būvniecības ierosinātāju pirms sākt būvdarbus izvērtēt, vai viņš spēs paveikt visu 8 gadu laikā, un ja nē – tad pagaidīt, sagatavoties un sakrāt resursus tam, lai varētu paspēt.
Saskaņā ar likumu Par nekustamā īpašuma nodokli 3.panta 1⁶.daļu, pašvaldība savos saistošajos noteikumos, var paredzēt būvēm, kurām pārsniegts normatīvajos aktos noteiktais kopējais būvdarbu veikšanas ilgums, tātad ir beidzies būvatļaujas termiņš, apliek ar nekustamā īpašuma nodokļa likmi 3% apmērā no lielākās (būves vai zemes) kadastrālās vērtības. Nodoklis tiek uzskaitīts ar nākamo mēnesi pēc būvniecības termiņa izbeigšanās līdz mēnesim, kad parakstīts akts par būves pieņemšanu ekspluatācijā. Šobrīd, Ludzas novada saistošie noteikumi to neparedz, tomēr, ja cilvēki nebūs pietiekami aktīvi ēku nodošanā, tas ir iespējams, jo daži ļoti apzināti nenodod ēkas ekspluatācijā, izvairoties no nodokļu maksāšanas pamatojoties uz to, ka būvdarbi vēl nav pabeigti un būvatļaujai nav termiņa – tagad tā vairs nedrīkstēs.
Pēc 8 gadiem, būvatļaujas termiņu var pagarināt, savukārt, ne vairāk kā uz 3 gadiem, veicot būves kadastrālo uzmērīšanu un izpilduzmērījumus, reģistrējot to, kā jaunbūvi (nepabeigto būvniecību) kadastra sistēmā. Pēc reģistrācijas tiks rēķināts nodoklis par nekustamo īpašumu. Būvatļaujas termiņu nevar pagarināt vairāk kā uz 3 gadiem (kopsummā 11 gadiem no būvatļaujas izdošanas dienas). Gadījumā, ja būvatļauja paliek nederīga, ēku varēs nodot tikai pilnīgi pārstrādājot projektu, atbilstoši spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem un pārskaņojot to būvvaldē (elektroniski BIS sistēmā). Tas nozīmē, kā arī būvēm, visdrīzāk, būs jāveic pārbūves, pielāgojot tās jaunajām prasībām, kas ir daudz bargākas nekā pirms 10 gadiem.
Ēkas nodošanai ekspluatācijā nepieciešams sagatavot diezgan lielu dokumentu sarakstu, par ko vajadzētu padomāt laicīgi, neatliekot to līdz pēdējam brīdim. Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumu Nr.529 “Ēku būvnoteikumi” (turpmāk –ĒBN)167. punkta nosacījumiem, nododot 2. grupas ēku ekspluatācijā būvvaldē jāiesniedz attiecīgu iesniegumu, tam pievienojot tehnisko noteikumu izsniedzēju atzinumus par inženiertīklu gatavību ekspluatācijai, ēkas vai telpu grupas kadastrālās uzmērīšanas lietu, izpilduzmērījumu plānu, tai skaitā vertikālo uzmērījumu. Gadījumos, kad būvniecības ierosinātājs būvē publiskajam vajadzībām vai ēku savām vajadzībām lielāku par 400m2 ēku, iesniegumam par ēkas pieņemšanu ekspluatācijā pievieno arī būvdarbu žurnālu kopā ar būvdarbu izpildes dokumentāciju un būvuzrauga pārskatu par būvuzraudzības plāna izpildi, būvprojektā paredzēto tehnoloģisko iekārtu, speciālo sistēmu un iekārtu pārbaudes protokolus un pieņemšanas aktus, kā arī atbilstības apliecinājumus, ja to nepieciešamību nosaka normatīvie akti par iekārtu drošību un tie nav pievienoti būvdarbu žurnālam.
Ja būvdarbu laikā tika veiktas izmaiņas akceptētā projekta risinājumos, un ēka vai inženierbūve, būvvaldē jāiesniedz būvprojekta izmainītās daļas, ja attiecīgās izmaiņas būvdarbu veikšanas laikā pieļaujams veikt saskaņā ar vispārīgajiem būvnoteikumiem. Ir izmaiņas (izmaiņas būves novietojumā, būvapjomā un fasādes risinājumā vai būvprojektā neparedzētus pirmās vai otrās grupas inženierbūvju, pirmās grupas ēkas vai otrās grupas palīgēkas būvdarbus), kas jāsaskaņo ar būvvaldi pirms to veikšanas. Citos gadījumos par izmaiņām būvvalde tikai jāinformē, pievienojot arhīva dokumentācijai izmaiņu lapas. Savukārt, ir darbības, kas netiek uzskatīta par izmaiņām, ko var veikt būvdarbu laikā, un tādu izmaiņu realizācijai projekts ir jāpārstrādā no jauna, saskaņā ar spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, saņemot jaunu būvatļauju – tādas ir izmaiņas, kas būtiski skar būves arhitektonisko veidolu vai neatbilst normatīvo aktu prasībām, ciktāl šo prasību kontrole ir būvvaldes vai institūcijas, kura pilda būvvaldes funkcijas, kompetencē, kā arī ja paredzēts mainīt būves galveno lietošanas veidu. Mainot lietošanas veidu, būvvalde vai institūcija, kura pilda būvvaldes funkcijas, saskaņā ar Būvlikuma 14. panta piekto daļu var lemt par izmaiņu publiskas apspriešanas nepieciešamību.
Ir situācija, kad ēkas konstrukcijās pa tiem 20-30 gadiem parādās plaisas vai citi bojājumi, tad būvvaldes inspektors ir tiesīgs pieprasīt arī sertificētā būvinženiera (konstruktora) slēdzienu par konstrukciju apsekošanu, kas apliecina to stabilitātes atbilstību normām. Ja tiks konstatētas nepieļaujamas stabilitātes atkāpes, būs jāveic konstrukciju stabilizācija vai pastiprināšana un tikai tad varēs nodot ēku.
Jāatzīmē, ka mazēkas (ēkas, kas mazāk par 25m2) pilsētā vai vienstāva lauku nedzīvojamas ēkas, kas mazāk par 60m2, saskaņā ar 2014.gada Būvlikuma 1.pielikumu, pieder pie 1.grupas, kurai paredzēta atvieglota nodošana (ĒBN p.157) – piemēram mazēkām netiek prasīta inventarizācija.
Būvvalde aicina ļoti atbildīgi pienākt šīm jautājumam, jo iztekot 11 gadiem (8+3), būvatļauju nevarēs pagarināt, kas nozīmē, ka projekts ir jāpārskaņo un visdrīzāk jāpārstrādā saskaņā ar tagad spēkā esošajām normām, kas ir daudz stingrākas, piemēram attiecībā uz energoefektivitātes prasībām vai vides pieejamību un ne tikai. Nododot ēku pēc vecās būvatļaujas, process tiek izvērtēts pēc tiem normatīvajiem aktiem, kas bija spēkā uz plānošanas uzdevuma izdošanas dienu. Dažreiz cilvēkus nebiedē nesakārtotu dokumentu situācija, tomēr viss mainās, kad rodas nepieciešamība to pārdot vai stāties mantojumā, jo nenodotas ēkas netiek reģistrētas zemesgrāmatā, līdz ar ko netiek uzskatītas par konkrētas personas īpašumu. Būvvaldē ļoti bieži vēršas cilvēki, kas nevar tikt pie vecāku īpašuma savā laikā nesakārtotu dokumentu dēļ, pat, ja būvdarbi ir pabeigti. Ņemot vērā, ka padomju laikā bija ļoti izplatīta dalītā īpašuma situācija, kad ēka pieder vienai, bet zeme citai personai, zemes īpašuma tiesības nepierāda īpašuma tiesības uz ēku. Gadījumos, kad ēka nav nodota ekspluatācijā, tai nav noteiktas īpašuma tiesības un tā skaitās par “nenoskaidrotas piederības ēku” un parādās jautājums par īpašuma tiesību apliecinājumu, ko parasti turpmāk personas risina tiesā. Ja būvniecības ierosinātājs ir miris un ir vairāki mantinieki, tad situācija paliek vēl sarežģītāka, jo arī manto tikai to, kas ir zemesgrāmatā. Tāpēc būvniecības ierosinātājam, kas ir minēts projektā, kā pasūtītājs, ir daudz vieglāk nodot ēku ekspluatācijā.
Nodošana ekspluatācijā ir saistīta ar vairākiem izdevumiem – kadastrālās uzmērīšanas lieta, izpildmērījumi, atzinumi u.c., ar ko cilvēkiem ir jārēķinās. Ir gadījumi, kad dokumentācijas un dažreiz arī pašas ēkas sakārtošanas izmaksas ir nesamērīgi lielas attiecībā pret ēkas reālo vērtību. Tad īpašnieks var izlemt nojaukt nenodoto būvi kopā ar pamatiem. Gadījumā, ja ēka vai tās daļa jau ir reģistrēta kadastra sistēmā, kā jaunbūve, pēc nojaukšanas ēka jādzēš no kadastra, saņemot būvvaldē izziņu par ēkas neesību dabā, kas turpmāk jāiesniedz zemes dienestam, tad vairs netiks uzskaitīts nodoklis.
Atgādinām, ka neskatoties uz to, ka projektēšana notika papīra formātā, ēkas nodošana ekspluatācijā šobrīd notiek tikai elektroniskajā sistēmā BIS (Būvniecības informācijas sistēma), kas dažreiz arī prasa laiku, lai noorientētos tajā, līdz ar to, vēlreiz gribētos aicināt laicīgi domāt par objekta nodošanu. Jautājumu gadījumā aicinām konsultēties ar būvvaldi, rakstot uz būvvalde@ludzasnovads.lv vai zvanot uz +371 65707126
Informāciju sagatavoja Ludzas novada Būvvaldes arhitekte Darja Koževnikova